Méthode et sources

D'où viennent les prix

Des ventes réellement signées, publiées par l'administration fiscale (base DVF), connues jusqu'à fin 2025 et publiées en avril 2026. Pour chaque résidence, nous retenons les reventes d'appartements : pas les ventes en état futur d'achèvement, pas les parkings seuls, pas les ventes à un prix au m² inférieur à 1 500 €, et rien avant la livraison de l'immeuble. Les tableaux du site montrent les ventes depuis 2022, aux prix réellement signés.

Pour comparer des ventes de dates différentes, les ventes anciennes sont mises au prix d'aujourd'hui selon l'évolution des prix de la commune. Cette correction sert au calcul ; les chiffres affichés restent les prix signés.

Les résidences viennent du registre national des copropriétés (RNIC), tenu par l'Agence nationale de l'habitat, état au 10 septembre 2026. Une résidence est identifiée Pinel quand sa date de livraison, son statut de copropriété et les ventes en état futur d'achèvement qui la précèdent le montrent. La plupart des propriétaires terminent leur engagement neuf ans après le premier bail : c'est l'année de sortie affichée sur la fiche, avec la plage possible de six à douze ans.

Comment le prix d'un appartement est calculé

La résidence d'abord, le quartier en relais. Trois étages sont combinés selon ce qu'ils pèsent : les reventes de la résidence pour la même taille d'appartement ; les reventes de la résidence, toutes tailles confondues ; les ventes d'appartements anciens autour, de la rue à la commune, jamais du neuf. Chaque vente pèse selon sa date : à plein moins de douze mois, moins ensuite. Une seule revente de la même taille compte déjà ; trois reventes récentes font la moitié du prix ; dix reventes récentes de la résidence font la moitié du reste. Quand la résidence est mince, le quartier prend le relais, et le rapport le dit.

La fourchette mesure la dispersion des reventes de la résidence, bornée entre 4 et 8 % de part et d'autre du prix : une résidence homogène resserre, une résidence dispersée élargit. Le haut de la fourchette est le prix de mise en vente conseillé ; le prix central est notre estimation ; le bas est le prix en dessous duquel nous vous déconseillons de vendre.

Les caractéristiques de votre appartement (étage, exposition, état, parking, extérieur) ajustent ce prix de quelques pourcents, chacune avec sa raison affichée. Quand la résidence est équipée de parkings en standard, les ventes de référence les comprennent déjà : aucun supplément n'est ajouté.

Le prix vendu loué

Un appartement occupé se vend à un investisseur, sur son loyer. Nous partons du loyer que vous encaissez, ou du plafond Pinel de votre zone et de votre année, et nous le rapportons à une rentabilité brute de 5 à 6 % : le loyer annuel divisé par 6 % donne le bas, divisé par 5 % le haut. C'est le plancher de votre appartement, affiché à côté du prix vendu libre.

Les sorties Pinel autour de vous

Pour chaque résidence, nous comptons les logements des copropriétés Pinel situées à moins de 3 km qui terminent leur engagement la même année, tous lots confondus. C'est la concurrence à venir, celle qui pèse sur le prix et sur le bon moment pour vendre.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Une estimation est un avis de valeur indicatif, calculé sans visite. Elle ne connaît ni l'état réel de votre appartement, ni son étage exact, ni votre bail avant que vous les saisissiez ; elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel qui a visité. Les données publiques peuvent comporter des erreurs, des retards de publication ou des ventes non représentatives, que nous filtrons sans pouvoir tout voir. Nous ne publions aucun taux de précision : le conseiller affine le chiffre avec vous, gratuitement.

Cette estimation est un avis de valeur indicatif, calculé automatiquement à partir de données publiques (ventes réellement signées, registre des copropriétés), non une expertise ni un conseil personnalisé. Le prix de votre appartement dépend de son état, de son étage et de son bail : un conseiller l'affine avec vous, gratuitement.

Ces dates sont une information générale, calculée à partir des règles en vigueur et de ce que vous avez saisi ; elles ne constituent pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. Vérifiez la fin de votre engagement sur votre déclaration 2044-EB et la date de signature de l'acte avec votre notaire.