Congé pour vente : comment donner congé à son locataire pour vendre, et à quelle date ?

Un congé pour vente se donne pour la fin du bail, jamais en cours de bail, avec un préavis de six mois. Il doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance, indiquer le prix et les conditions de la vente, et il vaut offre de vente : le locataire a deux mois pour accepter. Pour un appartement Pinel, une contrainte s'ajoute : l'acte de vente doit être signé après la fin de votre engagement de location, sous peine de remise en cause de la réduction d'impôt.

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Quelles sont les conditions et les délais d'un congé pour vente ?

Le congé pour vente est l'un des trois motifs qui permettent au bailleur de ne pas renouveler un bail d'habitation, avec la reprise pour habiter et le motif légitime et sérieux (art. 15 I). Il obéit à quatre règles.

1. Il vise la fin du bail. Un bail nu dure trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale) et se reconduit par périodes de trois ans (art. 10). Il n'existe pas de congé pour vente « en cours de bail ».
2. Six mois de préavis, comptés à la réception. Le délai court « à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre » (art. 15 I).
3. Prix et conditions de la vente, à peine de nullité. C'est ce qui transforme le congé en offre de vente au locataire (art. 15 II).
4. Une notice d'information jointe. Obligatoire depuis le 1er janvier 2018 (arrêté du 13 décembre 2017).

Un congé reçu trop tard ne produit pas d'effet pour cette échéance : le bail se reconduit pour trois ans, et un nouveau congé devra être donné pour l'échéance suivante. C'est le risque principal.

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Préavis de six mois : à partir de quelle date faut-il compter ?

À la réception, pas à l'envoi. La notice officielle : « un délai de six mois au moins doit s'être écoulé entre la date de notification du congé au locataire et le terme du contrat ».

Règle pratique : visez une réception au moins sept mois avant l'échéance. Un pli non retiré peut vous faire basculer sur l'échéance suivante, trois ans plus tard. Service-public.fr précise que lorsque les dates ne correspondent pas d'un mois à l'autre, c'est le dernier jour du mois qui compte.

Dans nos dossiers, le congé est délivré par commissaire de justice, pour une date certaine : c'est le seul mode qui ne dépend pas du retrait d'un pli.

Le congé s'adresse à chaque titulaire du bail : deux signataires ou un locataire marié, deux exemplaires (art. 9-1 pour les époux).

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Quelles mentions doit contenir la lettre de congé pour vente ?

La loi ne fournit pas de formulaire. Elle impose des mentions. Le modèle ci-dessous s'en tient à celles de l'article 15 et de la notice.

Modèle de lettre de congé pour vente (bail nu, loi du 6 juillet 1989)

[Nom, prénom et adresse du bailleur] À [nom, prénom de chaque titulaire du bail], [adresse du logement loué] Envoi par lettre recommandée avec avis de réception / par acte de commissaire de justice / remise en main propre contre récépissé

Objet : congé pour vente. Bail du [date de prise d'effet du bail], logement situé [adresse complète, étage, lot], échéance du [date d'échéance du bail].

Madame, Monsieur,

Conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je vous donne congé pour l'échéance de votre bail, le [date d'échéance], en raison de ma décision de vendre le logement que vous occupez.

Le logement est proposé à la vente au prix de [prix en chiffres et en lettres] euros, [préciser les conditions : paiement comptant à la signature de l'acte authentique, biens vendus avec le logement, cave, parking, ou toute autre condition].

Ce congé vaut offre de vente à votre profit. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit jusqu'au [date]. Si vous l'acceptez, vous disposerez de deux mois à compter de l'envoi de votre réponse pour la réalisation de l'acte de vente, portés à quatre mois si vous m'indiquez dans votre réponse recourir à un prêt. À défaut de réponse dans le délai de deux mois, vous serez tenu de quitter les lieux au plus tard le dernier jour du préavis, le [date d'échéance].

[Reproduction des cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction en vigueur.]

Vous trouverez ci-joint la notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017, relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Date, lieu, signature du bailleur ou de son mandataire avec pouvoir] Pièce jointe : notice d'information (arrêté du 13 décembre 2017).

Vigilance sur le prix : un prix dissuasif, sans rapport avec le marché, expose le congé à la nullité (jurisprudence rappelée par les professionnels du droit).

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Droit de préemption du locataire : que se passe-t-il pendant les deux mois ?

Le locataire a « les deux premiers mois du délai de préavis » pour accepter l'offre (art. 15 II). Trois issues.

Un piège subsiste après le refus : si vous vendez ensuite à un tiers à un prix ou à des conditions plus avantageux, le notaire doit les notifier au locataire, qui dispose d'un mois pour se substituer à l'acheteur (art. 15 II). Baisser le prix après son refus rouvre donc son droit.

Ce droit de préemption n'existe que dans le cadre du congé pour vente. Il n'empêche pas de vendre au locataire pendant le bail, de gré à gré, sans congé : c'est même la première étape de notre process, avant tout congé.

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Locataire de plus de 65 ans : peut-on donner congé pour vente ?

Pas sans relogement, sauf exception. Le bailleur ne peut pas donner congé « à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés », sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans les limites géographiques fixées par la loi (art. 15 III).

Les deux conditions sont cumulatives. « L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. » Le plafond est celui des logements PLUS, révisé chaque année (arrêté du 19 décembre 2025 pour 2026).

L'exception : la protection ne s'applique pas si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de 65 ans, ou si ses ressources sont inférieures au plafond. Elle s'étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement, si cette personne remplit la condition de ressources et si les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond.

Si votre locataire approche des 65 ans à la prochaine échéance, deux voies restent ouvertes : vendre occupé, ou lui proposer le bien.

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Logement Pinel : comment caler le congé sur la fin d'engagement et sur la date d'acte ?

Votre engagement Pinel (6, 9 ou 12 ans) est « calculé de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial » (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-20, § 10). Vendre avant son terme remet en cause la réduction d'impôt, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint (CGI, art. 199 novovicies).

Deux règles en découlent. L'acte définitif chez le notaire se signe après la fin de l'engagement ; la promesse (ou le compromis) de vente, elle, peut être signée avant. Et un congé dont l'échéance tombe avant la fin de l'engagement précipite le départ du locataire pendant l'engagement : nous ne le conseillons pas. La date de fin d'engagement se croise donc avec l'échéance triennale du bail. Trois cas.

Dans nos dossiers, nous privilégions le plus souvent un accord amiable avec le locataire, qui fixe la date de départ exactement sur la fin d'engagement. Le congé pour vente reste l'outil adapté quand l'échéance du bail s'y prête. Pour caler votre cas, parlez-en à un conseiller.

Rétroplanning type (engagement de 9 ans, bail nu de 3 ans, voie du congé)

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Que se passe-t-il si on rate la fenêtre du congé ?

Le bail se reconduit tacitement pour trois ans (art. 10). Un congé reçu le 20 septembre 2026 pour une échéance au 14 mars 2027 ne produit pas d'effet : le bail repart jusqu'au 14 mars 2030, et un nouveau congé devra être reçu avant le 14 septembre 2029. Vous gardez le droit de vendre ; ce qui vous échappe, c'est la vente libre par congé avant trois ans. Trois options restent.

1. Négocier un départ amiable avec le locataire. Uniquement avec son accord, cadré par écrit, au cas par cas ; il n'existe pas de barème. C'est la voie que nous privilégions le plus souvent, calée sur la fin d'engagement.
2. Vendre occupé. Le bail continue avec l'acheteur (Code civil, art. 1743), avec une décote d'occupation (guide Vendre un appartement loué).
3. Attendre l'échéance suivante et faire délivrer le congé par commissaire de justice sept mois avant.

Ce que l'attente coûte pour un Pinel : trois ans de loyer plafonné dans une résidence où d'autres lots sortent en même temps. Chaque année, 5 000 à 6 000 copropriétés Pinel entrent en fenêtre de sortie (base vendezvotrepinel.fr, 2026), et les premiers vendus fixent le prix de référence des suivants.

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Faut-il donner congé, ou vendre occupé ?

Notre position : proposer d'abord le bien au locataire, puis caler son départ sur la fin de votre engagement, le plus souvent par un accord amiable, parfois par un congé pour vente quand c'est l'outil adapté, et ne vendre occupé que si le calendrier ou le locataire l'imposent. Le loyer plafonné d'un Pinel pèse sur une vente occupée : l'investisseur achète un rendement bridé.

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Exemple chiffré : résidence Ivory, 117 rue Pierre Bouyeron, Montpellier (34)

Résidence Pinel de zone A livrée en 2018 par Emeris : 122 lots, dont 59 logements. Premières ventes sur plan en 2016 et 2017. Les engagements se terminent entre 2024 et 2030, le plus souvent en 2027. DPE A pour la majorité des 14 diagnostics connus (ADEME).

Madame R. y a acheté un T2 de 43 m² sur plan en 2017. Dans la résidence, le prix médian d'achat dans le neuf est de 3 502 €/m² en 2017 (32 ventes réellement signées), soit 180 229 € pour une surface médiane de 47 m². Premier bail le 15 mars 2018, engagement de 9 ans : fin d'engagement le 14 mars 2027. Le locataire actuel est entré le 1er juin 2022 ; les échéances de son bail sont le 31 mai 2025, puis le 31 mai 2028.

• Fin d'engagement : 14 mars 2027.
• Première échéance de bail après cette date : 31 mai 2028.
• Date limite de réception du congé : 30 novembre 2027. Envoi conseillé : fin octobre 2027.
• Départ du locataire : 31 mai 2028. Acte libre possible : juin 2028.

Soit quatorze mois de loyer plafonné après la fin d'engagement : 14,64 €/m² en zone A en 2026, multiplié par le coefficient de surface (0,7 + 19/43 = 1,14), soit 16,72 €/m² et environ 719 € par mois pour 43 m². Pendant ce temps, dans un rayon de 3 km, 33 copropriétés Pinel, soit 1 065 logements, entrent en fenêtre de sortie en 2027, après 28 copropriétés (933 logements) en 2026 et avant 34 (1 563 logements) en 2028 (base vendezvotrepinel.fr ; nombre de logements = tous les lots des copropriétés concernées, pas seulement les lots Pinel).

Les deux prix du T2. Vendu libre : les 39 reventes signées dans la résidence depuis 2022 se font à 3 782 €/m² en médiane, au-dessus du prix d'achat dans le neuf ; les T2 de 43 m² se sont vendus 168 525 € en 2022, 175 000 € en 2023 et 162 000 € en 2025 ; les T3 de 60 à 69 m² entre 218 150 € et 249 200 € (ventes réellement signées). Vendu loué à un investisseur : environ 7 550 € de loyer plafonné par an, rapportés à une rentabilité brute de 5 à 6 %, soit 126 000 à 151 000 €. C'est le plancher. L'écart entre les deux est ce que notre travail va chercher.

Trois options : vendre loué dès mars 2027 à un investisseur, au prix plancher ; attendre l'échéance de mai 2028, avec un congé délivré par commissaire de justice avant le 30 novembre 2027 ; ou proposer le bien au locataire dès l'automne 2026 pour un acte en mars 2027, sans congé ni vacance, et, s'il n'achète pas, lui proposer un départ amiable calé sur le 14 mars 2027. La troisième a été retenue. Dans ce cas, la promesse (ou le compromis) de vente peut être signée avant le 14 mars 2027 ; c'est l'acte définitif chez le notaire qui doit être signé après.

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Questions fréquentes

Peut-on donner congé pour vente en cours de bail ?

Non. Le congé pour vente ne produit effet qu'à l'échéance du bail nu, tous les trois ans (six ans si le bailleur est une personne morale). Il doit être reçu six mois avant cette date. Un congé reçu trop tard est sans effet et le bail se reconduit pour trois ans (loi du 6 juillet 1989, art. 10 et 15).

Quel est le préavis d'un congé pour vente en meublé ?

Trois mois avant l'échéance du bail meublé, qui dure un an (art. 25-8 de la loi de 1989). Le locataire en meublé n'a pas de droit de préemption légal, mais la protection du locataire de plus de 65 ans à ressources modestes s'applique (art. 25-8 II). Un Pinel est loué nu : le préavis est de six mois.

Le locataire peut-il partir avant la fin du préavis ?

Oui. La notice officielle le prévoit : il peut quitter les lieux avant le terme et ne doit le loyer que jusqu'à la remise des clés. Pour un Pinel, un départ pendant l'engagement est à éviter : le logement doit rester loué jusqu'au terme, et l'acte définitif n'est signé qu'après (CGI, art. 199 novovicies). Si votre locataire souhaite partir avant la date prévue, parlez-en à un conseiller avant d'accepter la date.

Que risque un bailleur qui donne un congé pour vente sans vendre ?

Un congé frauduleux est puni d'une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale, et le locataire peut demander des dommages et intérêts (art. 15 IV). Renoncer à vendre après le départ du locataire n'est pas en soi une fraude, mais le congé de complaisance l'est.

Faut-il joindre la notice d'information au congé ?

Oui, pour tout congé pour vente ou pour reprise délivré depuis le 1er janvier 2018 (arrêté du 13 décembre 2017). La notice rappelle le point de départ du préavis, le délai de deux mois pour accepter l'offre et les recours du locataire, prescrits par trois ans.

Un acheteur investisseur pourra-t-il donner congé à son tour ?

Pas tout de suite. Si le terme du bail intervient moins de trois ans après l'acquisition, l'acquéreur ne peut donner congé pour vente qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement (art. 15 I, loi ALUR de 2014). Un acheteur occupant est soumis à une règle de deux ans pour la reprise.

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