Vendre un appartement loué : est-ce possible, à quel prix et à qui ?

Oui, un appartement loué se vend en cours de bail : le bail continue avec l'acheteur (Code civil, art. 1743), sans congé ni accord du locataire. Le prix supporte une décote d'occupation que les professionnels situent le plus souvent entre 10 et 15 % du prix libre, plus faible quand le bail se termine sous douze mois. Pour un appartement Pinel, la question ne se pose pas : à la fin de l'engagement, il est loué dans 100 % des cas sur les dossiers que nous accompagnons. Notre objectif est pourtant de le vendre libre, le départ du locataire calé sur la fin de l'engagement et la vente signée dans la foulée : après la décote du neuf, il ne doit pas cumuler en plus la décote d'un bien occupé.

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Comment vendre un appartement loué ?

Quatre voies, qui ne s'excluent pas, dans l'ordre où nous les appliquons.

Tout part du bail : son échéance, son loyer et l'âge du locataire déterminent la voie possible et le prix. Un bail nu se reconduit par périodes de trois ans (art. 10) ; une échéance manquée se rattrape trois ans plus tard, ou se contourne par un départ amiable. Pour un Pinel, les voies 2 et 3 servent la même date : le départ du locataire le jour de la fin d'engagement, pour vendre libre juste après. Dans nos dossiers, c'est le plus souvent la voie 2, l'accord amiable, qui fixe cette date ; le congé pour vente reste l'outil adapté quand l'échéance du bail s'y prête.

Et deux prix encadrent la décision. Votre appartement a deux prix : vendu loué à un investisseur, à partir du loyer et d'une rentabilité brute de 5 à 6 %, c'est le plancher ; vendu libre, à partir des ventes de la résidence, des Pinel alentour et des annonces en cours, vente et location. L'écart entre les deux est ce que notre travail va chercher.

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Peut-on vendre un appartement occupé sans donner congé ?

Oui, et c'est la vente la plus rapide ; c'est aussi le prix plancher. La vente ne rompt pas le bail : l'acheteur devient bailleur aux mêmes conditions (Code civil, art. 1743). Le locataire n'a ni accord à donner ni droit de préemption : ce droit n'existe que dans le cadre d'un congé pour vente (loi du 6 juillet 1989, art. 15 II). Vous pouvez aussi lui vendre à lui, pendant le bail, sans congé.

Ce qui change pour l'acheteur, et donc pour votre prix :

1. Pour habiter, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l'acquisition, son congé pour reprise ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de l'acquisition (art. 15 I).
2. Pour revendre libre, il ne peut donner congé pour vente qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement si le terme du bail intervient moins de trois ans après l'acquisition (art. 15 I, loi ALUR).
3. Il achète un loyer. Plafonné, comme dans un Pinel, ce loyer bride son rendement.

L'acheteur type d'un bien occupé est donc un investisseur, qui raisonne en rendement : il paie le loyer en place divisé par la rentabilité brute qu'il attend, 5 à 6 % le plus souvent. C'est ce calcul qui donne le prix « vendu loué » de notre estimation, et c'est un plancher.

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Vendre avec un locataire en place : quels sont ses droits, et les vôtres ?

Le locataire en place garde tous les droits de son bail.

Sur les visites : une clause imposant des visites les jours fériés, ou plus de deux heures les jours ouvrables, est réputée non écrite (art. 4). En pratique, un locataire prévenu et qui sait ce que la vente changera pour lui les accepte ; celui qui l'apprend par un acheteur les refuse.

Un départ avant l'échéance du bail ne peut se faire qu'avec l'accord du locataire. C'est une négociation, et c'est notre savoir-faire : nous y sommes rompus, et nous la cadrons juridiquement, par un accord écrit, une date choisie ensemble et une contrepartie négociée au cas par cas. Pour un Pinel, cette date se cale sur la fin de l'engagement, avec le conseiller. Notre simulateur « Départ du locataire » donne une fourchette, jamais un montant unique.

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Le cas d'un appartement Pinel : pourquoi 100 % sont loués à la vente ?

Parce que l'engagement Pinel l'impose. Le logement doit être loué nu pendant toute la durée de l'engagement (6, 9 ou 12 ans) (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-20-20). Vendre avant le terme remet en cause la réduction d'impôt, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès du contribuable ou de son conjoint (CGI, art. 199 novovicies). Sur les dossiers que nous accompagnons, tous les biens sont donc occupés le jour où la vente devient possible.

Loué le jour où la vente devient possible ne veut pas dire vendu loué. Notre objectif : le départ de votre locataire calé sur la fin de votre engagement, et la vente signée dans la foulée, libre. Le logement reste loué jusqu'au terme, il est libre le lendemain, et il ne cumule pas la décote du neuf avec celle d'un bien occupé.

Trois particularités pèsent sur le prix.

1. Un loyer plafonné. Le bail continue avec l'acheteur, au même loyer, jusqu'à son échéance. La Cour des comptes note que les bailleurs « sont davantage disposés à vendre ou récupérer leur bien à l'issue de la période d'engagement que de le maintenir en location sous un double plafond » (septembre 2024).
2. Une décote neuf vers ancien. Le prix de revente d'un Pinel « est en moyenne égal à celui d'un logement ancien de même surface » (IGF, 2019). Or l'ancien valait environ 30 % de moins que le neuf au moment de l'achat, à section cadastrale identique : l'IGF le mesure sur les ventes réellement signées, 32 % en moyenne. Depuis, la hausse des prix a compensé tout ou partie de cet écart selon les villes : au Miroir d'Eau, à Lognes, les reventes se font 15 % sous le prix d'achat dans le neuf ; à la résidence Trendy Chartrons, à Bordeaux, 33 % au-dessus (ventes réellement signées, base vendezvotrepinel.fr, 2026). Dans votre résidence, on le mesure sur les ventes signées.
3. Une concurrence datée. Chaque année, 5 000 à 6 000 copropriétés Pinel entrent en fenêtre de sortie : 7 591 sont sortables en 2026, 5 092 sortent en 2027, 5 544 en 2028 (base vendezvotrepinel.fr, 50 571 copropriétés documentées).

Le guide Congé pour vente détaille le rétroplanning engagement × bail ; le simulateur « Sortie Pinel » le calcule pour votre résidence.

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Quelle décote pour un appartement vendu loué ?

Il n'existe pas de barème légal, seulement des fourchettes professionnelles, à lire comme telles.

Ce qui la fait varier : la durée restante du bail, le loyer par rapport au marché, l'âge du locataire (protection après 65 ans), la taille du bien.

Pour un Pinel, deux facteurs jouent en sens inverse : le loyer plafonné augmente la décote, la proximité de l'échéance la réduit. C'est pourquoi notre estimation n'applique pas de pourcentage : elle raconte deux prix. Vendu loué à un investisseur, à partir du loyer en place et d'une rentabilité brute de 5 à 6 %, c'est le plancher. Vendu libre, à partir des ventes de la résidence, des Pinel alentour et des annonces en cours, vente et location. L'écart entre les deux est la décote d'occupation réelle de votre appartement, et c'est ce que notre travail va chercher. Nous mesurons aussi cette décote sur nos reventes accompagnées, résidence par résidence ; elle sera publiée avec sa date et son effectif dès que celui-ci le permettra.

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À qui vendre un appartement loué ?

Trois acheteurs, dans cet ordre de préférence.

1. Le locataire en place. Il connaît le bien, n'a pas de déménagement à financer, et sa solvabilité se lit sur trois ans de quittances. Pas de congé, pas de vacance, pas de décote. C'est notre première étape, systématique ; si un congé est donné ensuite, il a de toute façon deux mois de préemption (art. 15 II).
2. Un investisseur. Il achète occupé, vite, au prix vendu loué : le loyer divisé par la rentabilité brute qu'il attend, 5 à 6 % le plus souvent. C'est le plancher. Il regarde le loyer, l'échéance du bail et la copropriété (charges, travaux votés, fonds de travaux) : un dossier de résidence complet réduit sa marge de négociation.
3. Le marché libre. Après le départ du locataire, le plus souvent par accord amiable, parfois par congé pour vente à l'échéance du bail, au prix du marché. C'est notre objectif : la vente la plus rémunératrice, calée sur la fin d'engagement pour un Pinel. La promesse (ou le compromis) de vente peut être signée avant la fin de votre engagement ; c'est l'acte définitif chez le notaire qui doit être signé après.

Les outils généralistes estiment un appartement libre. Une estimation d'appartement loué commence par le bail, pas par le mètre carré, et elle donne deux prix.

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Exemple chiffré : résidence Le Miroir d'Eau, 57 à 61 rue de la Tour d'Auvergne, Lognes (77)

Résidence Pinel de zone A livrée en 2017 par Oceanis Promotion, syndic Citya Montévrain : 90 lots, dont 60 logements. Ventes sur plan de 2015 à 2017. Les engagements se terminent entre 2023 et 2029, le plus souvent en 2026. DPE B pour la majorité des 8 diagnostics connus (ADEME).

Prix médian d'achat dans le neuf : 4 102 €/m² (11 ventes réellement signées, 2015 à 2017), soit 216 000 à 249 000 € pour une surface médiane de 55 à 61 m². Depuis 2022, 20 reventes à 3 494 €/m² en médiane, soit 15 % sous le prix du neuf : ici, la hausse des prix n'a pas compensé la décote du neuf. Les T2 de 41 à 52 m² se sont vendus 166 500 € en 2023, 177 000 € en 2024 et 170 000 € en 2025 ; les T1 de 30 à 43 m² entre 128 975 € et 150 000 €. Écart dans la commune : non renseigné.

Dans un rayon de 3 km, 7 copropriétés Pinel (271 logements) entrent en fenêtre de sortie en 2026, 3 (231 logements) en 2028 et 3 (198 logements) en 2029 ; 2027 : non renseigné (base vendezvotrepinel.fr ; nombre de logements = tous les lots des copropriétés concernées, pas seulement les lots Pinel).

Monsieur L. y détient un T2 de 43 m², échéance du bail le 30 juin 2027, fin d'engagement le 31 janvier 2027. Pour le calcul, on retient le loyer plafond de la zone A, 14,64 €/m² en 2026, multiplié par le coefficient de surface (0,7 + 19/43 = 1,14), soit 16,72 €/m² et environ 719 € par mois et 8 630 € par an. Ses deux prix :

• Vendu loué à un investisseur : 8 630 € de loyer annuel rapportés à une rentabilité brute de 5 à 6 %, soit 144 000 à 173 000 €. C'est le plancher : à 6 %, l'investisseur paie 144 000 €, soit jusqu'à 30 000 € de moins que le prix libre observé.
• Vendu libre : 166 500 à 177 000 €, prix observés sur les T2 de la résidence de 2023 à 2025 (ventes réellement signées). C'est l'objectif.

L'écart entre les deux est ce que notre travail va chercher. Quatre scénarios :

• Vente au locataire, acte en février 2027 : prix libre, pas de vacance.
• Congé reçu avant le 31 décembre 2026, acte en juillet 2027 : prix libre, cinq mois de loyer plafonné après la fin d'engagement.
• Départ amiable négocié pour le 31 janvier 2027, avec l'accord écrit du locataire et une contrepartie convenue au cas par cas, acte en février 2027 : prix libre, sans les cinq mois d'attente. C'est le scénario que nous visons quand l'échéance du bail tombe après la fin d'engagement.
• Vente occupée en février 2027 à un investisseur : le prix vendu loué, entre 144 000 et 173 000 €. C'est le plancher.

Dans chacun de ces scénarios, la promesse (ou le compromis) de vente peut être signée avant le 31 janvier 2027 ; c'est l'acte définitif chez le notaire qui doit être signé après.

Le locataire a été sollicité en premier. Sans réponse, un départ amiable au 31 janvier 2027 lui sera proposé ; à défaut d'accord, le congé sera délivré par commissaire de justice en novembre 2026, pour l'échéance de juin 2027.

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Questions fréquentes

Le locataire doit-il donner son accord pour la vente ?

Non. La vente d'un logement loué ne requiert pas l'accord du locataire : le bail est transmis à l'acheteur avec ses conditions (Code civil, art. 1743). Son accord n'est nécessaire que pour un départ avant l'échéance du bail, qui dure trois ans en location nue.

Le locataire a-t-il un droit de préemption si je vends occupé ?

Non. Le droit de préemption du locataire n'existe que dans le cadre du congé pour vente, avec deux mois pour accepter (loi du 6 juillet 1989, art. 15 II). Une vente occupée à un tiers ne lui ouvre aucun droit, et vous pouvez lui vendre à lui pendant le bail, sans congé.

Combien de temps faut-il pour vendre un appartement loué ?

Occupé : le temps de trouver un investisseur, sans attendre l'échéance, au prix plancher. Libre : la date convenue par accord amiable avec le locataire, ou au moins six mois de préavis après la signification du congé, calés sur l'échéance triennale du bail, puis l'acte. Pour un Pinel, l'acte définitif se signe après la fin d'engagement, calculée date à date depuis le premier bail ; la promesse (ou le compromis) peut être signée avant. Notre objectif est de caler le départ du locataire sur cette date et de signer dans la foulée.

Peut-on augmenter le loyer avant de vendre pour réduire la décote ?

Rarement. En cours de bail, seule la révision annuelle indexée sur l'IRL est possible si le bail la prévoit. Un loyer manifestement sous-évalué ne se réajuste qu'au renouvellement, avec une procédure encadrée (loi de 1989, art. 17-2). Pour un Pinel, le plafond s'applique jusqu'à la fin de l'engagement.

Un investisseur qui achète mon Pinel loué garde-t-il l'avantage fiscal ?

Non. La réduction d'impôt Pinel est attachée à votre engagement, et le dispositif est clos aux nouveaux investissements depuis le 31 décembre 2024. L'acheteur reprend le bail et son loyer plafonné, sans réduction d'impôt. Il raisonne donc sur le rendement du loyer en cours et sur l'échéance du bail.

Que vaut un départ amiable négocié avec le locataire ?

Il n'existe aucun barème. Notre simulateur calcule ce que vaut, pour votre locataire, chaque mois de bail restant : la différence entre le loyer du marché et son loyer actuel, plus ses frais de déménagement. Il part de votre résidence (loyer de marché des annonces alentour), de son loyer actuel plafonné, de la date de fin de bail et de fin d'engagement, de la surface (forfait de déménagement) et de sa situation familiale (enfants scolarisés). Le résultat est une fourchette, négociée au cas par cas, avec son accord ; l'accord écrit du locataire reste la condition de tout départ avant l'échéance du bail, et la date se cale avec le conseiller sur la fin de votre engagement. C'est une négociation que nous menons pour vous, et que nous cadrons par écrit.

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